2014年，歷經(jīng)上半年降價(jià)促銷(xiāo)等波瀾起伏的廣州樓市在下半年將向何處去？據了解，不少機構近期紛紛發(fā)布了廣州樓市上半年總結和下半年預測報告，把脈未來(lái)樓市走勢。

       經(jīng)緯地產(chǎn)的研究報告指出，今年下半年廣州將有更多樓盤(pán)會(huì )加入降價(jià)陣營(yíng)，但總數不超過(guò)50%；全年房?jì)r(jià)下降幅度預計不超15%。下半年，廣州樓市交易量有逐漸恢復的可能，預計此輪調整期還將維持半年左右。從中長(cháng)期來(lái)看，廣州樓市的此輪調整會(huì )實(shí)現軟著(zhù)陸。

       市場(chǎng)：限價(jià)、限簽放松，拉升一手房均價(jià)

       回顧2014年上半年廣州樓市，一季度的關(guān)鍵詞是觀(guān)望，二季度的關(guān)鍵詞是妥協(xié)。第二季度，經(jīng)歷傳統旺季3月的成色不足，和五一的不溫不火，開(kāi)發(fā)商也調整姿態(tài)，開(kāi)始妥協(xié)，促銷(xiāo)力度明顯加大，推貨節奏明顯加快；購房者的看跌預期達到高峰，但也有不少購房者擇機出手，一些明顯降價(jià)的樓盤(pán)，或是實(shí)惠的特價(jià)單位，被快速消化。

       經(jīng)緯地產(chǎn)發(fā)布上半年總結和下半年預測報告顯示，2014年上半年全市（新十一區）網(wǎng)簽面積為404.46萬(wàn)平方米，同比下降了27.77%，成交萎縮明顯；網(wǎng)簽均價(jià)15176元/平方米，同比上漲11.22%。量的下降，反映了市場(chǎng)交易活躍度的下降；價(jià)的上升既有降價(jià)啟動(dòng)時(shí)間不長(cháng)、普遍性不廣的市場(chǎng)原因，也有限價(jià)、限簽放松等行政手段的影響。

       而數據顯示，截至2014年6月30日，2014年上半年廣州全市十一區一手住宅均價(jià)為14978元/平方米，和去年13723元/平方米相比，同比上漲9.1%。今年上半年全市網(wǎng)簽成交套數為33020套，同比下跌31%。

       從兩組來(lái)自民間機構的數據均指向一致的方向--2014年上半年廣州一手房?jì)r(jià)整體仍是上漲。

       對此，業(yè)內人士分析，在市場(chǎng)持續走低后，限簽限購等政策的放松，豪宅盤(pán)開(kāi)始進(jìn)入網(wǎng)簽，在一定程度上拉高了廣州全市的均價(jià)。從3月-6月，全市的均價(jià)有所回升，最高升至1.6萬(wàn)/平方米。

       庫存：存貨或需20個(gè)月才能消化完

       樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)的信息頻頻傳來(lái)，高企的樓市庫存成為社會(huì )各界關(guān)注的焦點(diǎn)

       據經(jīng)緯行研究中心監測，6月末廣州新建住宅的庫存為5.4萬(wàn)套，仍然處于較為健康水平；但下半年，基于開(kāi)發(fā)進(jìn)度和業(yè)績(jì)目標，各開(kāi)發(fā)商的推貨節奏將加快，預計將有5.5萬(wàn)套新貨上市，整體的可售量將達到近11萬(wàn)套，如果按照上半年的去貨速度估算，需20個(gè)月方能完全消化。

       報告表示，2014年下半年貨源龐大、同質(zhì)競爭激烈的情況下，開(kāi)發(fā)商保持小步快跑的推貨節奏。供求高潮仍然將出現在金九銀十時(shí)期，但開(kāi)發(fā)商為避免集中搶客可能提前8月份或延后11月開(kāi)售，市場(chǎng)的推貨集中期有可能進(jìn)一步拉長(cháng)。

       開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)力度加大，市場(chǎng)將出現更多各式各樣的促銷(xiāo)活動(dòng)、營(yíng)銷(xiāo)手段，加快銷(xiāo)售，優(yōu)惠力折扣將較上半年更誘人。對價(jià)格敏感的剛需買(mǎi)家對下半年樓市普遍看淡，而剛需產(chǎn)品占下半年新增供應的80%，消化壓力尤其突出，五一假期后，部分樓盤(pán)已出現下調，下半年不排除有更多樓盤(pán)加入降價(jià)隊伍，但預計降價(jià)的樓盤(pán)不會(huì )超過(guò)50%。

       后市：預計今年廣州房?jì)r(jià)降幅不超15%

       在天河工作的孫小姐最近一直在看房，婚期將至的她之前一直盤(pán)算著(zhù)和未婚夫在番禺買(mǎi)房，但是看著(zhù)番禺等郊區樓盤(pán)降價(jià)的消息此起彼伏，讓她也倍感猶豫：會(huì )不會(huì )剛一出手買(mǎi)房，房?jì)r(jià)就又跌了？廣州樓市會(huì )不會(huì )再出現大幅降價(jià)的情況。

       經(jīng)緯地產(chǎn)的報告給出這樣的答案--無(wú)論是從全國的背景來(lái)看，還是從廣州的態(tài)勢來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調整期已經(jīng)明確，對于全國來(lái)說(shuō)是分化，但不會(huì )是崩盤(pán)；對于廣州來(lái)說(shuō)，是調整，但不是拐點(diǎn)。廣州住宅市場(chǎng)正在經(jīng)歷的是一時(shí)的調整，此輪短期的調整后，成交量會(huì )降至溫和水平，但不會(huì )是持續低迷；價(jià)格小幅回調之后，會(huì )維持基本的穩定，而不是持續的下降。

       報告判斷，在政府穩市姿態(tài)的引導下，在開(kāi)發(fā)商加大促銷(xiāo)力度的刺激下，下半年，樓市交易量有逐漸恢復的可能，預計此輪調整期還將維持半年左右，樂(lè )觀(guān)的預期，四季度會(huì )進(jìn)入穩定期，保守的預期，是明年春節后。從中長(cháng)期來(lái)看，經(jīng)緯物業(yè)認為廣州樓市的此輪調整會(huì )實(shí)現軟著(zhù)陸，但不同的是，此輪之后，不會(huì )出現前幾輪的報復性反彈，樓市量?jì)r(jià)會(huì )進(jìn)入一個(gè)溫和的新常態(tài)，預計全市房?jì)r(jià)降幅不超過(guò)15%。

       土地：地王難再涌現年度任務(wù)或難完成

       樓市冷風(fēng)吹，土地市場(chǎng)亦深感寒意。今年第二季度以來(lái)，廣州土地成交急轉直下，多宗靚地流拍或因故中止出讓?zhuān)蠖鄶狄缘變r(jià)成交。

       對此，經(jīng)緯地產(chǎn)的報告預測，下半年政府土地節奏將會(huì )加快，土地儲備豐富的外圍區域仍是土地供應的主力。土地市場(chǎng)轉冷，為避免優(yōu)質(zhì)土地以低價(jià)成交，中心區域的優(yōu)質(zhì)地塊的推出量可能會(huì )減少，地王難再涌現。

       2014年上半1-4月，廣州住宅市場(chǎng)雖然成交不暢，但土地市場(chǎng)依然熱度不減，不僅出讓頻繁、數量多，樓王也遍地開(kāi)花；但進(jìn)入5、6月份，地價(jià)溢價(jià)情況明顯減少，地塊中止出讓、流拍現象出現，政府推地節奏有所放緩。

       按照以往的慣例，為完成全年的土地出讓計劃，下半年土地出讓規模較上半年大。今年上半年廣州住宅土地出讓面積僅占全年出讓計劃30.38%，下半年政府土地節奏將會(huì )加快，土地儲備豐富的外圍區域仍是土地供應的主力。土地市場(chǎng)轉冷，為避免優(yōu)質(zhì)土地以低價(jià)成交，中心區域的優(yōu)質(zhì)地塊的推出量可能會(huì )減少。

       住宅市場(chǎng)進(jìn)入調整期，開(kāi)發(fā)商資金收緊，地王遍地開(kāi)花的情況將減少，各區地王出現的概率降低。