省房協(xié)發(fā)布了《2014年前3季度廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報告》。報告顯示，今年前九個(gè)月，全省商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額呈現同比下降的趨勢，分別下降10.4%和10.7%。此外，在政策、信貸環(huán)境不斷改善的情況下，市場(chǎng)成交量趨于回升。

       庫存方面，截至9月期末，廣東商品房待售面積5091.40萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)22.7%；其中，商品住宅待售面積3322.32萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)26.4%，均創(chuàng )下歷史新高，開(kāi)發(fā)商去庫存壓力依然嚴峻，加速去化仍是主流。

       銷(xiāo)量降中趨穩  庫存創(chuàng )歷史新高

       1-9月，全省商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額分別為5927.54萬(wàn)平方米和5483.38億元，同比分別下降10.4%和10.7%，降幅較1-8月分別收窄1.4個(gè)和1.5個(gè)百分點(diǎn)，下降趨勢有所緩解。

       從商品住宅市場(chǎng)看，今年前3季度銷(xiāo)售面積5206.02萬(wàn)平方米，同比下降12.7%；銷(xiāo)售額4464.23億元，同比下降13.5%；銷(xiāo)售均價(jià)8575元/平方米，同比下降1.0%。

       由于政策、信貸環(huán)境不斷改善，市場(chǎng)成交量趨于回升。9月單月，銷(xiāo)售面積742.62萬(wàn)平方米，同比下降5.3%，環(huán)比則大幅增長(cháng)37.4%，銷(xiāo)量?jì)H低于6月水平。

       前3季度，全省商品房批準預售面積5818.49萬(wàn)平方米，同比下降4.0%；其中商品住宅批準預售面積5025.97萬(wàn)平方米，同比下降7.4%。受政策利好逐步釋放的影響，省房協(xié)預計年內批準預售量或超去年。

       庫存方面，截至9月期末，廣東商品房待售面積5091.40萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)22.7%；其中，商品住宅待售面積3322.32萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)26.4%，均創(chuàng )下歷史新高。

       報告指出，若將當期新增批準預售面積和期末待售面積視為供應量，則1-9月全省商品房可供銷(xiāo)售面積至少有10909.89萬(wàn)平方米；將實(shí)際銷(xiāo)售面積視為需求量，則同期實(shí)現銷(xiāo)售5927.54萬(wàn)平方米，供求比為1.84:1。

       其中，商品住宅供求比為1.60:1。若按今年月均銷(xiāo)售速度，完全消化可售未售的商品房庫存至少需要7.6個(gè)月，其中商品住宅需要5.4個(gè)月以上，同比分別增加2.7個(gè)月和2.3個(gè)月。當前寬松的供求關(guān)系表明去庫存壓力依然嚴峻，加速去化仍是主流。

       銷(xiāo)售不暢資金偏緊  房企拿地謹慎

       1-9月，廣東房地產(chǎn)企業(yè)到位資金8175.21億元，同比增長(cháng)11.5%。其中，國內貸款1847.05億元，同比增長(cháng)19.8%；利用外資27.30億元，同比下降3.4%；自籌資金2718.97億元，同比增長(cháng)48.5%；其他資金來(lái)源（銷(xiāo)售回籠資金）3581.91億元，同比下降8.8%。

       從資金結構看，國內貸款占到位資金比重為22.6%，較去年同期提高1.6個(gè)百分點(diǎn)；利用外資占比0.3%，同比下降0.1個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金占比33.3%，同比提高8.3個(gè)百分點(diǎn)；其他資金來(lái)源占比43.8%，同比下降9.8個(gè)百分點(diǎn)。作為最主要資金來(lái)源的銷(xiāo)售回籠資金，今年前3季度所占比重僅高于2008年，是2005年以來(lái)資金較為緊張的一年。

       數據同時(shí)顯示，今年前3季度，來(lái)自銀行貸款的資金同比增長(cháng)13.9%，增速自年初累計回落31.4個(gè)百分點(diǎn)；按揭貸款同比下降1.9%，增速累計回落35.7個(gè)百分點(diǎn)?？梢?jiàn)，受信貸政策收緊的影響，銷(xiāo)售回籠資金普遍放緩，企業(yè)資金壓力不斷增大。

       受資金偏緊的影響，今年前九月，開(kāi)發(fā)商對拿地的態(tài)度普遍趨于謹慎。全省土地購置面積1331.34萬(wàn)平方米，同比下降9.4%，購置面積位于近6年的次低水平。但另一方面，同期土地成交價(jià)款541.69億元，同比大幅增長(cháng)27.4%，反映出地價(jià)仍處于高位。

       機構：四季度去化庫存為主價(jià)格仍將穩中趨降

       針對前三季度廣東省樓市的表現，世聯(lián)行集團市場(chǎng)研究部分析，央行新政極大地提振了市場(chǎng)信心，能夠在短期內促進(jìn)改善型需求的釋放。此外，近期貨幣寬松的力度有所加大，三季度以來(lái)央行三次下調了14天正回購招標利率，引導社會(huì )融資資金成本下降，房貸按揭利率下行已成趨勢，預計95折會(huì )是市場(chǎng)的主流。政策的刺激和按揭利率的下行，疊加開(kāi)發(fā)商積極推盤(pán)和價(jià)格上的適度讓利，樂(lè )觀(guān)情況下，四季度廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量將有所好轉。但四季度仍以去化庫存為主，價(jià)格仍將穩中趨降。